Valoración predial urbana

pedro ramirezEl COOTAD en los articulados 494,495 exige la actualización catastral con valores reales de los predios en las ciudades.
El Gad-Otavalo hace poco anunciaba que realizaría la actualización de precios prediales contratando una consultoría.

Un informe preliminar tendría muchas subjetividades como por ejemplo que el valor del suelo en unas cuantas manzanas del Centro de Otavalo sería de USD 600,00 el m2 y hacia la periferia una incoherente gama de precios. ¿Cómo determinaron estos valores?Si para compra venta de predios en el Centro fluctúa de  USD 800,  USD 1000,00 y más el m2. El Cootad  no considera valores catastrales sino reales con los efectos subsiguientes.

No necesariamente a mayor avalúo mayor impuesto predial sino acorde a condiciones de valoración de suelo, edificaciones, coeficientes de infraestructuras, variables, zonificación, densificación, etc.,. ¿cómo realizaron el estudio sin definir un perímetro urbano cuya base son los planos temáticos (infraestructuras), zonas de expansión y reserva?, ¿únicamente con zonas urbanas consolidadas?
La ciudad no tiene una zonificación, ni identificación clara de zonas de riesgo en las cuales se diga a la ciudadanía si puede o no construir viviendas. Sin condiciones técnicas adecuadas no se puede determinar el ámbito de aplicación de la  valoración predial urbana. En el mismo informe en un plano resultante se identifica muy subjetivamente con diferentes colores la trama urbana de precios prediales por zonas, sectores, que no guardan coherencia y que fácilmente pudieran ser manipulados. Parecería no aplicaron un  mecanismo técnico de polarización ponderando valores en ejes (vías) para determinar avalúos prediales reales. Para conocer precios referenciales de m2 de terreno han consultado a vendedores de tierras que no poseen ni registro de corredores de bienes raíces, cuya información podría ser especulativa. Con ínfimas referencias  técnicas, vale decir a ojo de buen cubero, ¿se fijarán valores prediales reales en la ciudad? Esperemos la Municipalidad exija  mayor responsabilidad en la valoración predial urbana.  

 

Pedro Manuel Ramírez

      pm_ramirezt@hotmail.com